Ils perdent 5 millions de dollars après qu’on leur recommande d’investir au Mexique. Connaissez-vous l’histoire du projet Taema ? Si ce n’est pas le cas vous feriez bien de lire cet article jusqu’au bout. Villas de luxe, accès à la mer, piste d’atterrissage privative. Voici notamment ce qui était promis aux investisseurs qui ont cru en ce projet innovateur proche de Puerto Aventuras (Quintana Roo). Au-delà d’acteurs privés, des fonctionnaires et des notaires étaient impliqués directement dans cette arnaque qui a coûté plus de 5 millions de dollars. Avant de vous livrer des informations précieuses si vous souhaitez investir au Mexique, j’ai une confession à vous faire… Ce type d’arnaque n’est pas monnaie courante au Mexique, d’ailleurs elle aurait très bien pu être réalisée dans un autre pays. Néanmoins ce type d’histoire existe au Mexique, et les investisseurs étrangers sont des victimes “faciles”. Alors avant de dépenser votre argent lisez attentivement ces 5 informations que les victimes du projet Taema ignoraient !

Sommaire :

1/ Se faire accompagner par un agent immobilier

2/ Notions juridiques et processus d’achat

3/ Le climat économique au Mexique pour investir

4/ L’état du marché immobilier Mexicain 

5/ La fiscalité pour un investissement au Mexique

Investir à l’aide d’un agent immobilier au Mexique

C’est évidemment la première étape, vous mettre en contact avec un professionnel de l’immobilier au Mexique. Alors oui je sais ça peut coûter un peu d’argent. Mais à cela je vous réponds deux choses :  Croyez moi plus que dans n’importe quel pays, au Mexique vous DEVEZ vous faire accompagner. Il est tentant de faire des économies en faisant pas “nous-même” ou en allant au moins cher. Malheureusement, l’incompétence et l’ignorance va vous coûter beaucoup plus cher sur le long terme. En gros la commission d’un intermédiaire immobilier est versée par le vendeur. C’est lui qui va devoir déduire de son prix de vente la commission. Je continue sur le sujet des agents immobiliers au Mexique.  En vérité je pourrais en parler des heures… tant il y a de choses à dire.  Mais ici je vous donne les infos les plus utiles à votre situation.  Du coup je dois vous parler de la profession en elle-même :

La profession n’est pas règlementée au Mexique. 

Pour être sûr que vous comprnez : 

TOUT LE MONDE peut se présenter comme “agent immobilier”.

Heureusement, j’ai essuyer les plâtres pour vous après pas mal de déconvenues depuis mon arrivée ici. Du coup, voici mes apprentissages pour investir au Mexique à l’aide d’un intermédiaire professionnel :  On connait tous la puissance du bouche à oreille. Et bien au Mexique c’est la même chose. D’ailleurs c’est vrai pour toutes les professions. Il est suffisamment rare de trouver un bon agent alors on le recommande que dans un cercle (très) fermé. D’ailleurs n’hésitez pas à me contacter sur ce sujet. C’est par exemple l’AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios). Ou encore l’AAIMAC (Asociación de Agentes Inmobiliarios de México). Si votre intermédiaire fait partie de ses associations cela vous donne quelques garanties. Car pour intégrer ses associations il faut remplir certaines conditions. Du coup cela montre certaines compétences. Vous ne pouvez jamais être sûr à 100 %. Il est tout à fait possible de tomber sur un incompétent malgré son appartenance à une association. Ces certifications sont délivrées par les associations nationales reconnues par l’Etat.

D’après moi ça démontre deux choses :

• Le professionnel a acquis des connaissances et des compétences : il a étudié et passer un examen.
• Le professionnel investit dans son éducation : c’est quelqu’un qui n’hésite pas à investir dans son métier (il doit payer pour ces certifications). Il prend donc cette activité au sérieux. Cela doit vous rassurer en tant que client.

Notions juridiques concernant la propriété au Mexique

Alors j’imagine que c’est la partie “chiante” pour beaucoup d’entre-vous. Et pourtant elle est très importante… En tant qu’ancien juriste vous comprenez que cet aspect me tient à coeur.  Quoi qu’il en soit peu importe que le sujet vous intéresse vous allez vite comprendre l’importance de maitriser les bases juridiques de la propriété au Mexique (cf : ma citation sur l’incompétence…).

Les structures juridiques pour investir au Mexique

Je veux vous parler des différents outils à votre disposition pour acheter de l’immobilier au Mexique. En préambule, je vous rappelle qu’il existe une distinction importante dans l’accès à la propriété au Mexique. En effet il existe des zones restreintes aux étrangers.

Voici à quoi cela correspond : 

Définition de la zone restreinte au Mexique : La frange de 100 kilomètres au large des frontières et à 50 kilomètre au large des plages.

NEANMOIS, ça ne signifie pas que vous n’avez pas le droit d’acheter dans la zone restreinte.

Pour cela on voir deux cas de figures : la sociétés mexicaines qui admettent les étrangers et les personnes physiques ou morales étrangères.

Voici deux schémas qui résument parfaitement le fonctionnement pour investir en zone restrictive au Mexique : 

Qu’est-ce que le Fideicomiso ?

C’est un contrat par lequel une personne physique ou morale, nationale ou étrangère ; affecte certains biens ou droits dans un but licite et déterminé, pour leur propre bénéfice ou celui d’un tiers, en confiant la réalisation dudit but à une institution fiduciaire. Les actifs peuvent être des biens immobiliers, des liquidités, des titres, des droits de police d’assurance, des actions, entre autres. A quoi correspond cette définition un peu barbare ? En gros vous allez avoir un contrat avec une banque au Mexique, cette dernière sera désigné comme le fiduciaire et vous comme le bénéficiaire. Alors oui le titre de propriété est au nom du fiduciaire. Et donc de la banque. Je sais que cela peut effrayer. Mais il n’y a aucune raison, si vous comprenez le mécanisme. Du coup vous vous demandé certainement, suis-je libre d’administrer comme je le veux mon bien ? Et bien en fait vous avez les mêmes droits qu’un propriétaire. La banque possède le titre certes mais n’a aucun droit dessus. Donc vous êtes l’unique personne capable de vendre, de louer, de rénover le bien par exemple…

Mais quel est l’intérêt de la banque alors ?

Et bien evidemment elle n’est qu’un intermédiaire, et donc comme tout intermédiaire elle doit se faire rémunérer. Donc son intérêt est purement économique. Une fois que vous avez compris ça vous n’avez plus peur de ce mécanisme. La banque veut juste se faire rémunérer. En l’occurrence, il y a un coût pour la constitution et un coût chaque année pour la “maintenance”.

Le processus d’achat au Mexique en 5 étapes

Voici une étape importante lorsqu’on achète une propriété au Mexique. Heureusement, vous allez retrouver quelques étapes similaires à ce que vous connaissez L’exemple le plus évident :

L’achat au Mexique se fait à l’aide d’un notaire (notarios publicos).

A l’inverse d’un système Anglosaxon où par exemple il n’existe pas vraiment de notaire. Mais j’y reviens en étape 3.

Etape 1 : Budget et accord sur le prix

Sur la question de budget évidemment c’est personnel. A vous de voir là-dessus. Mais attendez peut-être qu’une question vous vient à l’esprit… Peut-on faire un crédit au Mexique ? Malheureusement la réponse est plutôt évidente : 99 % des acheteurs étrangers au Mexique n’ont pas d’option de financement.

Donc l’achat se fait en cash.

Bon j’avoue 99 % c’est un peu extrême (je n’ai pas de chiffre officiel). Mais vous avez compris l’idée. Si vous voulez investir à l’étranger il faut un minimum être capitalisé. Il existe des exceptions mais je ne les aborde pas pour rester focus sur le sujet principal.  En revanche vous pouvez me contacter si vous voulez en savoir plus.

Etape 2 : Accord et signature de la “compraventa”.

Vous devez absolument vérifier l’état légal de la propriété. Que ce soit un terrain ou une maison.  Est-ce que la propriété est libre de toute créance ? Est-ce que la propriété a été bien transmise au vendeur (d’un point de vue légal) ? Pour cela rien de mieux qu’un “Avaluo Inmobiliario”. C’est un expert qui va évaluer le bien et vous rendre un rapport. A partir de ce rapport vous aurez un ensemble d’informations extrêmement utiles. A la fois juridique mais également relatives à la construction. Excellent moyen également de négocier le prix si le rapport montre des problèmes : 

Etape 3 : Réaliser la procédure du contrat d’achat

C’est l’étape que vous connaissez déjà ! C’est à dire l’étape du Notaire. En effet le système juridique Mexicain est directement inspiré du code Napoléon. C’est-à-dire NOTRE code civil (si vous être français).  Pour résumé une fois que vous êtes tombé d’accord avec le vendeur, direction el notario publico ! A partir de là “el tramite” (la procédure) peut prendre 20 à 45 jours en moyenne.

IMPORTANT : N’oubliez pas que le Mexique est un état FEDERAL.

Du coup il y a quelques variantes en fonction de chaque état au Mexique. D’autre part, s’il y a un problème comme le manque d’inscription au registre public, une dette fiscale ou un litige, le notaire arrêtera le processus jusqu’à ce que ces problèmes soient résolus. 

D’où l’importance de bien faire les choses en amont (avec l’avaluo notamment) !

Etape 4 : Le passage à la caisse 💰

Si vous êtes familier avec l’achat d’immobilier, pas de surprise. Pour les autres :

Il y a des frais qui viennent avec l’achat d’une propriété. 

Dans le cas du Mexique voici les 3 principaux frais à prendre en compte : 

• Frais de notaires 
• Inscription au registre public de la propriété
• Impôt sur l’acquisition d’un immeuble

Retenez que l’ensemble de ces frais au final représentent en moyenne 4 à 7 % de la valeur totale du bien. Voilà aussi pourquoi vous devez être suffisamment capitalisé…

Quel est le climat économique pour investir au Mexique ?

Evidemment ce sujet mérite une article COMPLET. A la fois car c’est ULTRA important avant un investissement. Mais aussi parce qu’il y a énormement de choses à dire. Je vais plutôt vous donner mon avis et pourquoi je pense sincèrement que le Mexique va devenir une puissance économique importante dans le monde. Première raison :  ce n’est pas mon analyse mais l’analyse de l’une des personnes les plus riches du monde :  Carlos slim Je vous laisse voir par vous-même ci-dessous : 

L’homme le plus riche du Mexique explique qu’il voit un avenir radieux pour le Mexique. Les opportunités économiques vont être nombreuses. Et elles ont déjà commencées. 

Mais alors pourquoi ?

Car les Etats-Unis dépendent de la chine depuis plus de 20 ans. Or, la relation entre les deux géants est au plus mal. Dès lors, le Mexique est une excellente option pour les Etats-Unis. A la fois pour la production mais aussi la démographie du pays. Pour rappel la population Mexicaine est extrêmement jeune. La main d’oeuvre qualifiée et l’âge moyen fait du Mexique une destination ROYALE pour les multinationales. Point d’actualité début 2023 : El financiero nous apprend que Elon Musk a appelé le président Mexicain. Devinez quoi ? Il lui a fait part de son intention d’implanter une usine au Mexique…

Il faut croire que même à 83 ans Carlos Slim reste clairvoyant en ce qui concerne le business !

Le profil du marché immobilier au Mexique

Tout d’abord retenez que le Mexique est un pays émergent. Il existe d’énormes inégalités. Les données sont extrêmement hétérogènes. Prenons par exemple les prix. Au Mexique il existe de nombreux logement d’habitations à moins de 50 000 euros par exemple. Par ailleurs on a coutume de distinguer 5 catégories : 

1. Interés social : Moins de 1 millions de pesos (environ 50 000 euros ).
2. Interés Medio : Entre 1 et 3 millions de pesos.
3. Residencial : Entre 3 et 7 millions de pesos.
4. Residencial plus : Entre 7 et 15 millions de pesos.
5. Premium : Plus de 15 millions de pesos

Ces catégories sont très utiles pour comprendre dans quel type de marché vous vous trouvez.  Evidemment, ces catégories fonctionnent par zone. Pour bien comprendre le panorama des prix de l’immobilier dans le pays rien de mieux qu’un graphique : 

Source : https://www.lamudi.com.mx/reporte-del-mercado-inmobiliario-2020/

Ce graphique date de 2020, on voit les deux segments principaux au niveau national. En premier vient le “interés medio” avec 31 % et en deuxième le “residencial” avec 26 %. Ces deux catégories se partagent plus de la moitié de l’offre de biens immobiliers au Mexique. Enfin pour terminer quelques points clés sur le marché national : 

-L’offre en ligne de biens immobiliers se concentre à plus de 80 % entre : Ciudad de Mexico, Estado de Mexico, Querétaro, Yucatán, Nuevo, León, Jalisco, Quintana Roo, Puebla, Veracruz, Guanajuato et Morelos.

-Les maisons de vacances au Mexique sont le segment avec une des plus fortes croissance. Les Américains dépensent en moyenne 250 000 dollars au Mexique pour une résidence de vacances.

Aspect fiscal d’un investissement immobilier au Mexique

Chers investisseurs vous savez à quel point l’aspect fiscal d’un projet est important. Investir dans l’immobilier au Mexique ne fait pas exception ! Ici je ne peux pas rentrer dans les détails car chaque situation est différente. Il faut faire une analyse au cas par cas. Pour autant, voyons ensemble trois point essentiels sur l’aspect fiscal :

Comment fonctionne l’impôt quand je ne suis pas résident au Mexique ?

En gros à qui devez-vous faire un chèque chaque année : à l’administration Mexicaine ou à l’administration Française ? (si vous vivez en France). Heureusement aujourd’hui la plupart des pays ont des conventions bilatérales qui règlent cette question. Je vous cache pas que pendant ces quelques instants j’ai le sentiment de retourner dans mes années de juriste en fiscalité 😅 Du coup je sais de quoi je parle. Je vais prendre l’exemple de la France et du Mexique. Pour les autres pays, cherchez sur Google en tapant “convention de non double imposition entre (votre pays) et le Mexique“. Vous trouverez ici la convention de non double imposition entre la France et le Mexique. Un dernier conseil pour ces problématiques de fiscalité. Attention aux informations de vous lisez, vérifiez la source. Reportez-vous toujours au texte juridique d’origine. En l’occurence ici la convention bilatérale. Le plus efficace reste dans tous les cas de payer un professionnel en fiscalité…  Je suis sympa je vous donne quand même la réponse si vous êtes résident Français. Vous paierez l’impôt au Mexique et non pas en France. (pour les revenus tirés de votre bien au Mexique).

C’est l’article 6 alinéa 1 de la convention.

L’imposition au Mexique

Ici on rentre dans une problèmatique très technique qui dépend largement de votre projet. Néanmoins laissez moi vous éclairer sur la distinction majeure qu’il faut prendre en considération. La différence entre un bien meublé et non meublée. Dans les deux situations vous serez soumis à “el ISR” (impuesto sobre la renta). Pour faire simple c’est l’impôt sur les revenus. Mais si vous louez meublé, comme par exemple en airbnb. En plus de l’impôt sur les revenus la TVA va s’appliquer. Ici c’est “el IVA” (impuesto sobre el valor agregado). Au Mexique elle est actuellement de 16 %. Pour finir, j’espère que vous voyez où je veux en venir. Vous devez absolument avoir connaissance de cette distinction avant de vous engager dans un projet d’investissement dans le but de recevoir des revenus immobiliers.

Qu’est-ce que “EL PREDIAL” ?

“El Predial” est un impôt sur le propriété immobilière qui se paie de manière annuelle. On peut le comparer à la taxe foncière par exemple en France. A partir du moment qu’un bien immobilier est à votre nom vous devez payer cet impôt foncier. La question qu’on a tous du coup c’est : combien ? Quel est le montant du predial ? Deux facteurs sont pris en considération pour calculer le montant de l’impôt : 

1. La valeur foncière : cette valeur est influencée principalement par la localisation. Dans quelle zone se situe le bien ?
2. La valeur de la construction : une expertise cadastrale est réalisée par l’administration en prenant en compte notamment : le type d’immeuble, la superficie construite ou encore l’ancienneté de l’immeuble.
3. Pour conclure sur ce point ayez conscience que cet impôt est local. Vous vous souvenez ? Le Mexique est un fédéral.

Du coup chaque état délègue le recouvrement de l’impôt aux municipalités. Ce qui veut dire toutes ces municipalités déterminent la période… Donc difficile de donner une réponse général. Encore une fois renseignez vous en amont. De manière général le paiement du Predial s’effectue durant les 2 ou 3 mois premiers mois de l’année.